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呼和浩特:多層住宅成稀缺品
發布日期:2011-06-08 09:22:24 發布用戶: 點擊次數:7023
 
家住新城區團結小區附近的張阿姨打算買一套140平方米的房子,可是逛了大半天,她發現:除了各別項目有多層住宅的規劃以外,已經居住多年的多層住宅幾乎找不到了,難道今后購買多層住宅只有到“二手房市場”上去找嗎? 在采訪中,記者發現與張阿姨持有同樣觀點的購房者不在少數。業內人士預測,多層住宅未來郊區化。

二環路以內多層項目少

記者大致對呼市目前有多層在售的樓盤進行了一個分析,發現在這些項目中,好多項目都在二環路外,為數不多的項目在二環路以內,而且大多集中在回民區;而在有多層需求的消費者之中, 據某地產中介公司提供的數據有將近80%的消費者把自己的第一選擇定在了二環路以內。這樣一來,在二環路以內多層的供應量明顯的供不應求。根據記者粗略調查的情況,呼市二環路內在售樓盤將近130個,其中多層樓盤包括含有多層住宅的樓盤不到30個,僅占在售樓盤總量的21%左右。同時,在所有項目中,純多層的項目更是幾近絕版,只有幸福易居、筑家、水岸人家等為數不多的幾個項目為純多層項目。 一位不愿透露姓名的呼市某地產代理公司的張先生分析到,今后呼市市區的多層如果還有的話,那也僅限于政府規劃的文化保護區或是二手房市場,而多層大盤往往環境清幽、寧靜、少有喧囂、人口稀少、社區配套人均占有量高……這樣的生活氛圍正是呼市人最為鐘愛的生活方式,資源一旦稀缺,市場便會立即作出反應。
記者在調查中也了解到,呼市的多層住宅多集中在回民區,而且多層住宅較之于以前,正在告別原來的中、低定位,在產品設計、建筑風格、戶型設計等方面均有較大創新和突破,產品的審美價值和舒適性都大大提高,一些樓盤如海滕名苑甚至加入了電梯元素,身價陡增,多層已開始成為“高檔住宅”的一個代名詞。對這一現象,業內人士并不驚訝。“未來呼市住宅供應將以小高層、高層為主,多層住宅將顯得更加稀缺。2004年呼市政府1號文件《關于城市改造建設中實行優惠政策的通知》中明確規定:對新建主體建筑面積在2萬平方米以上的標志性建筑項目,可以享受一定的優惠政策,這也充分顯示了呼市政府在建設高層建筑方面的決心。開始就逐漸向高層、小高層時代發展,特別是2005年以來,位于市中心的房子幾乎都是大規模的高層、小高層樓盤,多層住宅的比例很少將人越來越少。”

新城、賽罕多層住宅均價突破3000元

早在前幾年的呼市,無論是城市的東西南北中方向,都可以尋覓到大型的多層住宅的樓盤,其價格也是相對比較低的。當時呼市的多層價格在1000元/平方米左右,2003年位于金橋開發區的公務員小區六樓價格880元/平方米,橋華世紀村,當時的銷售價格僅有1900多一點。到了2004年四川的新希望集團、天津濱海集團相繼進入呼市,到了2005年,新希望家園、匯豪天下的銷售價格也大體在2300元上下,而到了2006年,新希望家園、橋華世紀村、電力家園、陽光諾卡等多層住宅銷售價格已經達到了3000元左右;位于回民區的咱家去年開始認購的價格均價為1850元/平方米,而今年位于同樣地理位置的歐星•香檳美景內部認購價,起價則為2350元/平方米,據記者了解同樣位于回民區新華公園周邊的某樓盤去年六樓的價格就賣到了2500元/平方米,位于回民區縣府街西口與巴彥淖爾路交匯處的筑家均價2600元/平方米;位于玉泉區濱河路和昭君路交匯處的世源佳境均價也高達1950元/平方米,同樣位于玉泉區鄂爾多斯大街西口(金鋒大市場對面)御水人家均價也高達2300元/平方米;2006年位于東河板塊的東潤豪景均價2300元/平方米,今年同樣位于東河板塊的碧龍江畔多層均價據了解要達到2800元/平方米。

土地稀缺是主因

那么,究竟是什么原因造成了目前的這種局面呢?記者在采訪中了解到,最重要的一個原因,就是土地的稀缺。根據呼市土地收儲中心的統計,2006年呼市共推出55宗共計6364.023畝,成交總金額達416423.9017萬元,平均每畝成交價為65.43萬元。2005年共成交63宗,面積8824.44畝,成交總金額33.78億元,與2005年相比,2006年土地成交面積下降了27.88%,但成交額增長了24%。
土地的稀缺這一眾所周知的原因,使得政府部門選擇住宅規劃調整,新建住宅紛紛“由低轉高”也就成為必然。由于土地供應的稀缺,2004年1月5日,呼市政府1號文件《關于城市改造建設中實行優惠政策的通知》中明確規定:對新建主體建筑面積在2萬平方米以上的標志性建筑項目,可以享受一定的優惠政策,這也充分顯示了呼市政府在建設高層建筑方面的決心。內蒙古經濟協會的一位負責人表示:“在呼市建設高層和小高層是大勢所趨,有限的土地資源上不可能建筑更多的項目,那么只有在‘高’上做文章了。樓層高了這代表著開發商的容積率也高了。”
而從開發商角度來說,提高容積率也往往是他們所樂意看到的。“一個項目的容積率越高,能建的房子就越多,一般來說,開發商獲利就越高。”位于東河的某房地產公司的負責人王先生這樣對記者說。
土地稀缺、地價上漲,樓層也必然拔高。近年來,隨著地價的不斷上漲,開發商考慮到市場購買力,不得不將其樓盤長高,多層住宅將逐步淡出樓市舞臺,尤其是中心城區將很難覓到新開發的多層項目的影子。
內蒙古大學經濟管理學院的李教授表示,隨著土地資源的趨少、趨貴,以及消費者居住習慣的進一步轉變,小高層、高層住宅將逐步成為開發商的首選,其市場份額也必將進一步加大。

購房者居住心理也是因

“我覺得多層住著舒服,又省錢,可是現在多層房子越來越少了。”在位于回民區某項目看房的王女士如是說。記者在采訪中了解,與王女士有同樣想法的購房者不在少數。究竟是什么原因導致購房者如此的熱衷于多層住宅呢?內蒙古大學經濟管理學院的李教授告訴記者,從古代到近現代,人們都是居住在平房中,解放之后甚至是改革開放之后,才開始逐漸的居住多層樓房,這種低層居住生活已經成為人們的生活的習慣。
家住回民區附件廠的老人劉大爺說:“小時候住在廠區的大院里,那時也沒有現在那么多娛樂花樣,每當晚飯后,住在樓上樓下的鄰居們,聚在一起聊天說事、遛狗散步,多年來大家一直樂此不疲。住多層的人,愛在自家的陽臺上養養花、種種草,呼吸樓下花園里飄來的清香,喜歡站在窗前,審視著過往的路人,用眼睛感受人間滄桑。”
而多層在呼市房地產業內人士看來,多層有著不可復制的優勢。北京長河房地產經紀公司的策劃經理譚先生表示,從容積率來看,多層住宅的容積率一般在1.0左右,而高層住宅的容積率普遍超過2.5。相比之下,更多的社區資源、綠地、健身設施、會所資源會平攤到多層社區居住者頭上。在多層社區內,環境更清幽、寧靜,這種少有喧囂的居家氛圍,正是眾多購房者所期待的。其次,公攤面積小。高層住宅由于有電梯、電梯候梯間、地下室等公建部分,需分攤的公用面積比多層更多,實際得房率相對較低。按常規比例,多層住宅的公攤面積一般為總面積的8%——10%,而高層住宅達到了15%——25%。而北京某房地產公司的白先生則認為,多層住宅對于業主來說,最大的優勢在于物業費比較低,社區居住人口較少。

多層住宅郊區化

土地資源稀缺使得開發商和城市規劃者都不可能再將稀有的土地用于多層建筑的開發和建設,多層住宅走向郊區將是一條必然之路。
“現在由于政策的原因和土地資源的原因,總的來說以后要在呼市二環路以內再找到多層住宅已經相當難了。”呼市某房地產公司的負責人王先生告訴記者,“多層住宅基本現在都在向二環路以外走,但是目前呼市的房地產市場上,二環路以外的小高層和高層也開始多起來,甚至有可能成為主流產品,因此多層這個產品將會越來越稀缺。”
“在幾年前,呼市房地產開發建設中建安成本還要占很大的比例,然而現在由于土地的稀缺性,地價已經成為房地產開發成本中比例最大的部分,”北京某房地產公司白先生告訴記者,“以前修建多層是因為電梯等高層建筑所需要的成本占的比重大,而現在相對于地價來說建安成本已經算很小一部分了,因此高層電梯公寓的出現更符合開發商節約成本獲取利潤的要求,也更符合房地產市場競爭的要求。”
內蒙古大學經濟管理學院的李教授表示,隨著呼市房地產市場競爭的激烈化以及土地資源的稀缺化,多層住宅產品會越來越少,而且多層住宅會逐漸走向郊區化。
 
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